Statitika poslednjih godina beleži sve veću migraciju stanovništva u velike gradove. Razloga je više: veća ponuda radnih mesta, školovanje, zatim želja povratnika za povratak u domovinu, a tu su i stranci koji se naseljavaju jer su poslovno vezani za Srbiju… samo su neki su od faktora koji objašnjavaju ovaj trend. Broj stanovnika u Beogradu, Novom Sadu, Nišu, Kragujevcu …iz godine u godinu se povećava, a ruku pod ruku sa ovom pojavom raste i tržište nekretnina i ekspanzija novogradnje. Lepeza ponuda je sve šira, a sa njom i veća dilema da li kupiti nekretninu u starogradnji ili novogradnji. I jedna i druga opcija imaju svoje dobre i loše strane , a mi ćemo se ovaj put pozabaviti stanovima u izgradnji, posebno iz razloga što je svojevremeno kupovina nepokretnosti direktno od investitora neretko bila, najblaže rečeno, problematična i nesigurna. Međutim, sve veća konkurencija na tržištu i u ovom segmentu poslovanja dovela je do većeg reda, te je direktna kupovina stana u izgradnji danas postala sigurnija opcija nego predhodnih godina.
Prvi od razloga koji idu u prilog opredeljenju za stan u izgradnji je svakako povoljnija cena kvadrata koja može da bude i do 10 odsto niža od već završenih i uknjiženih stanova, što se opet razlikuje od investitora do investitora. Do dobijanja upotrebne dozvole stan u izgradnji nije uknjižen što predstavlja svojevrsan rizik za kupca, ali o garancijama investitora i pravnim rizicima ćemo se pozabaviti u nastavku ovog teksta.
Jedna od prednosti stanova u izgradnji svakoako je i ta što možete učestvovati u kreiranju svog životnog prostora i izboru materijala prilikom izgradnje objekta, (rasporedu prostorija, stolarija, izboru pločica, rasporedu sanitarnih čvorova, utičnica…). Dakle sve ono osim konstrukcije koja podrazumeva noseće zidove ili stubove, terase i svi otvori koji moraju da ostanu kao u projektu, a većina invenstitora će vam u tome izaći u susret. Većina ovih izmena je neizvodljiva kod već gotovih stanova, naročito ne menjanje rasporeda, odnosno rušenja i pomeranja zidova.
Energetska efikasnost novoizgrađenih objekata zahvaljujući novim materijalima i građevinskim propisima, snižava troškove održavanja i menja paradigmu da su stari stanovi solidnije građeni. Prednosti su i okrečeni zidovi , nova stolarija, sanitarije, podovi, instalacije…,ili što bi rekli „novo je novo“.
Povraćaj PDV-a (poreza za dodatnu dobit) za kupovinu prvog stana od investitora, svakako nije zanemarljiva stavka. Ova suma iznosi 10 odsto od ukupne kupoprodajne cene stana, što je regulisano Zakonom o porezu na dodatnu vrednost (“Sl. glasnik RS”, br. 26/2001). Prema članu 56a stav 4. Zakona o porezu na dodatu vrednost, pravo na refundaciju PDV može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m2, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m2. Bitno je napomenuti da ovo pravo može ostvariti samo onaj koji nije imao u svojini stan na teritoriji Republike u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe Ugovora o kupoprodaji. Pod članovima porodočnog domaćinstva podrazumevaju se supružnici, deca, roditelji kupca, roditelji supružnika, koji su imali isto prebivalište kao i kupac prvog stana.
Da kupovina stana direktno od investitora nije što i “kupovina mačka u džaku” jeste garancija direktno od investitora što je njegova zakonska obaveza, koja traje 5 godina, a odnosi se na rokove, kvalitet izvedenih građevinskih radova, stolarije, keramike, instalacija…O detaljima pravnih aspekata ove garancije svakako se preporučuje da kontaktirate svoga advokata koji će sačiniti založnu izjavu koja bi obavezivala investitora ili neko treće lice, za ispunjenje dogovora kako bi kupac, u slučaju neispunjavanja istog, mogao nadoknaditi svoje gubitke.To ujedno znači da će radovi biti izvršeni prema projektu u koji kupac ima pravo uvida.
Na početku ovog teksta rekli smo da stan u izgradnji ne može biti uknjižen pre dobijanja upotrebne dozvole, pa je savet stručnjaka da se 10-20 osto sredstava od ukupne cene stana isplati nakon uknjiženja, što bi trebalo da bude jedna od stavki u kupoprodajnom ugovoru.
Nema dvojbe da je kupovina stana u izgradnji složeno pravno pitanje kome bi trebalo pristupiti sa posebnom pažnjom i uz stručnu pomoć pre zaključivanja konačnog ugovora, odnosno podrobno se informisati kako o pravnim aspektima tako i o samom investitoru, kako bi eventualne rizike sveli na minimum.
